Rendement locatif : brut, net, net-net — les trois étages du calcul

Le rendement brut : le chiffre des annonces

Le rendement brut, c'est le chiffre que tout le monde connaît. Une division, deux nombres :

Toute la question tient dans le deuxième nombre. Le coût total, ce n'est pas le prix affiché sur l'annonce. C'est tout ce que l'opération vous coûte réellement :

• le prix d'achat ;
• les frais de notaire — environ 7,5 % dans l'ancien, environ 2,5 % dans le neuf ;
• les travaux ;
• le mobilier, si le bien se loue meublé.

Un bien affiché 100 000 € avec 30 000 € de travaux ne coûte pas 100 000 € : frais de notaire compris, il en coûte environ 137 500. Un rendement calculé sur le prix affiché est un rendement qui ment — il compare un loyer réel à un coût qui n'existe pas.

Pourquoi c'est le moins fiable des trois

Faites le test sur n'importe quelle annonce « spécial investisseur » : le rendement mis en avant est presque toujours le loyer espéré multiplié par douze, divisé par le prix de vente. Ni notaire, ni travaux, ni vacance. Ce n'est pas un mensonge au sens strict — c'est une définition choisie pour flatter le bien.

Le brut ignore tout ce qui fait la vraie vie d'un bien : les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances, les mois sans locataire, l'impôt. Il sert à une chose — écarter vite les biens qui ne tiennent pas la route. Si un bien est déjà faible au brut, calculé sur le coût total, les étages suivants ne le sauveront pas : ils ne font que descendre. Le brut trie. Il ne décide pas.

Le rendement net de charges : le chiffre honnête

Deux corrections par rapport au brut.

D'abord, les loyers encaissés, pas les loyers théoriques : un logement vide ne paie pas de loyer. On retire une provision pour vacance — 5 % d'une année de loyer est une hypothèse prudente dans un secteur demandé.

Ensuite, les charges. Toutes :

• les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• la taxe foncière ;
• l'assurance propriétaire non occupant ;
• la gestion locative, si vous la déléguez — souvent autour de 7 % des loyers ;
• l'entretien et les petites réparations ;
• la comptabilité.

La comptabilité est la charge que tout le monde oublie. Un meublé déclaré au réel demande un bilan chaque année, donc un comptable — comptez quelques centaines d'euros par an. Cette dépense est certaine, elle revient tous les ans : elle entre dans le calcul.

C'est ce chiffre-là, le rendement net, qui permet de comparer deux biens entre eux. C'est aussi celui que nous chiffrons avant toute visite, à l'étape stratégie de notre méthode — jamais après un coup de cœur.

Notez ce que le net de charges ne contient pas : les mensualités du crédit — elles relèvent du cash flow, pas du rendement — et l'impôt, qui fait l'objet du troisième étage. Trois questions, trois chiffres. Le bien rapporte-t-il (rendement net) ? Se paie-t-il tout seul (cash flow) ? Que m'en restera-t-il vraiment (net-net) ?

Le net-net : ce qui reste après l'impôt

Dernier étage : retirer l'impôt. Et là, le calcul ne dépend plus du bien — il dépend de vous.

Même bien, même loyer, mêmes charges : deux investisseurs n'obtiendront pas le même rendement net-net, parce qu'ils n'ont pas le même montage. Location nue ou meublée. Micro ou réel. Nom propre ou société. Trois mécaniques, pour donner l'idée :

• La location nue, en nom propre : les loyers s'ajoutent à vos revenus et sont imposés à votre tranche, plus les prélèvements sociaux. C'est le montage le plus simple — et souvent le plus coûteux pour qui travaille et paie déjà de l'impôt.
• Le meublé au réel (LMNP) : le bien, les travaux et les meubles s'amortissent — leur usure se déduit, année après année, des loyers imposables. Pendant des années, le résultat imposable peut rester proche de zéro, et le net-net proche du net.
• La SCI à l'IS : c'est la société qui paie l'impôt, avec ses propres règles d'amortissement. La logique change surtout au moment de sortir l'argent, et à la revente.

Lequel choisir ? Ça ne se répond pas dans un article. Le bon montage dépend de vos revenus, de votre situation familiale, de ce que vous ferez du bien dans dix ans. C'est un calcul d'expert-comptable, mené sur votre situation — dans notre accompagnement, c'est une étape à part entière, validée avant l'achat, jamais après.

Un même bien, calculé aux trois étages

Exemple pédagogique, en chiffres ronds — pas un cas réel. Un appartement à rénover, loué meublé une fois les travaux faits.

Étage 1 — le brut : 10 %

15 000 € de loyer annuel ÷ 150 000 € de coût total = 10 %. L'annonce, elle, afficherait 12,5 % — le même loyer divisé par le seul prix de 120 000 €, comme si le notaire, les artisans et les meubles étaient gratuits.

Étage 2 — le net de charges : 7,2 %

10 810 ÷ 150 000 = 7,2 %. Presque trois points de moins que le brut — et aucune de ces dépenses n'est exceptionnelle.

Étage 3 — le net-net : entre 4,8 % et 7 % selon le montage

Si environ la moitié des loyers est imposée à 47,2 % (tranche à 30 % plus prélèvements sociaux), l'impôt prend autour de 3 500 € par an : le rendement descend vers 4,8 %. Si l'amortissement d'un meublé au réel ramène le résultat imposable près de zéro, l'impôt ne prend presque rien : le net-net reste proche de 7 %. Même bien, même loyer — deux points d'écart, uniquement sur le montage.

Ordres de grandeur donnés pour illustrer la mécanique, pas une simulation : votre imposition réelle se calcule avec un expert-comptable, sur votre situation.

Entre le 12,5 % de l'annonce et les 4,8 % possibles, le même bien a perdu plus de la moitié de son rendement en route. Aucun de ces chiffres n'est faux. Ils ne mesurent simplement pas la même chose.

Et ce que ça change chaque mois

Le rendement ne dit pas encore ce que vous sortez de votre poche une fois le crédit payé — ça, c'est le cash flow : loyers encaissés, moins charges, moins mensualités. Pour trier vite, nous appliquons une règle maison : un bien doit rapporter au moins 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis — coût total, toujours. En dessous, l'opération ne se finance pas seule : c'est un pari sur la hausse du marché, pas un investissement. Ici, 1 250 € pour 150 000 €, soit 833 € par tranche de 100 000 € : ça passe, sans marge de confort.

Et soyons honnêtes jusqu'au bout : même à 7,2 % net, rien ne garantit un cash flow positif. Avec un apport faible et un crédit sur vingt ans, les mensualités peuvent dépasser ce que le bien laisse chaque mois les premières années. Un bon rendement peut demander un effort d'épargne mensuel — mieux vaut le savoir avant de signer qu'après.

Comparer deux biens sur le brut : le piège classique

Première raison : le brut n'est jamais calculé pareil d'une annonce à l'autre. L'une divise par le prix net vendeur, l'autre ajoute les frais d'agence, presque aucune n'inclut les travaux ni le notaire. Comparer deux bruts, c'est comparer deux règles du jeu différentes.

Deuxième raison : deux biens au même brut peuvent rapporter très différemment. Un appartement avec ascenseur, chauffage collectif et taxe foncière lourde peut afficher 8 % brut et rendre moins, net, qu'une petite maison à 7 % brut sans copropriété. Le brut trie ; seul le net, calculé avec les mêmes règles pour tous les biens, permet de choisir.

Le réflexe à prendre devant une annonce : refaites le calcul vous-même. Ajoutez au prix les frais de notaire, votre estimation de travaux et le mobilier. Divisez le loyer annuel par ce coût total : voilà le vrai brut. Retirez ensuite la vacance et chaque charge de la liste ci-dessus : voilà le net. Deux minutes de calcul qui évitent des années de regret.

C'est exactement pour cela que, dans notre parcours, la stratégie et les chiffres passent avant les annonces — pas l'inverse. Et si vous voulez ces calculs appliqués à votre projet plutôt qu'à un exemple, le premier appel sert à ça.